7 điều cần lưu ý khi mua dự án đất nền thổ cư

7 điều cần lưu ý khi mua dự án đất nền thổ cư

Đất nền thổ cư là một trong những phân khúc bất động sản đầu tư hấp dẫn, luôn thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư. Khi mua đất nền thổ cư dù để ở hay đầu tư cũng cần đảm bảo về tính pháp lý, tiện ích, tiềm năng sinh lợi và tính thanh khoản của thửa đất
1. Nắm rõ tổng quan khu đất

Điều đầu tiên, khi có ý định mua đất nền thổ cư bạn cần tìm hiểu và xác định xem thửa đất mà bạn định mua có thực sự là đất thổ cư hay không. Ngoài việc, xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn nên dành thêm thời gian đến UBND địa phương để xác thực lại thông tin về thửa đất đó: thông tin quy hoạch, xác nhận mảnh đất đó có bị giải toả hay không, tính pháp lý có rõ ràng hay không,…

Ngoài ra, bạn cũng nên chủ động đi thực tế để kiểm tra về tiện ích xung quanh của mảnh đất, trực tiếp quan sát để có đánh giá sát thực tế nhất. Chẳng hạn như di chuyển đến trường học, chợ, bệnh viện,… có nhanh chóng hay thuận lợi không, hạ tầng xung quanh có hoàn thiện chưa, đường đi vào trời mưa có bị ngập hay không,… Dù mua để ở hay đầu tư, thì bạn cũng nên trực tiếp kiểm tra, vì đây là những yếu tố quan trọng quyết định đến tính thanh khoản của mảnh đất mà bạn mua.

2. Cần tránh đất nền chưa được phép phân lô

Trong thời gian vừa qua, một số địa phương đã ban hành lệnh cấm phân lô, tách nền chẳng hạn như TPHCM, Đồng Nai hay các đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Nguyên nhân khiến các địa phương ban hành lệnh này là vì cơn sốt đất nền diễn ra mạnh mẽ, gây tác động xấu đến tâm lý thị trường, kéo mặt bằng giá cao hơn giá trị thực của lô đất. Hiện nay, thị trường tại những địa phương này đã tạm lắng xuống, tuy nhiên quy định siết chặt phân lô hiện vẫn đang có hiệu lực, do đó, khi có nhu cầu mua đất, khách hàng cần nên xem xét cẩn thận xem đất nền có được cho phép phân lô, tách nền không.

Nếu nhà đầu tư mua phải đất nền không được phép tách nền, phân lô thì tính thanh khoản sẽ rất thấp, trường hợp sử dụng đòn bẫy tài chính có thể bị mắc kẹt vốn, vì chưa “xử lý” được lô đất. Còn đối với khách hàng mua ở sẽ rất khó để được cấp sổ đỏ xây dựng khi lô đất chưa được phép tách thửa.
3. Nhất định phải có sổ hồng riêng

Người mua đất chỉ nên mua khi thửa đất có sổ hồng riêng. Sổ hồng riêng giúp người mua đất nền thổ cư nắm chắc quyền sử dụng, giá trị thửa đất và tránh xảy ra các rủi ro không đáng có. Nếu không có sổ hồng riêng, đồng nghĩa với việc bạn không chứng minh được mình là người sở hữu hợp pháp của thửa đất đó (vì bạn không phải là người trực tiếp đứng tên trên sổ hồng thửa đất đó). Trong tương lai, nguy cơ xảy ra tranh chấp là rất lớn, khiến bạn dù có thể xây nhà, định cư trên lô đất đó, nhưng không có quyền chuyển nhượng được thửa đất.

4. Cẩn thận chiêu trò “Đất nền thanh lý giá rẻ”

Hiện nay, có rất nhiều những thông tin tràn lan trên mạng hay các tờ rơi ngoài đường với nội dung “Đất nền thanh lý giá rẻ”. Những khách hàng ham rẻ rất dễ bị sa lưới vào chiêu trò này của các môi giới cá nhân tự do. Họ thường lấy lý do những mảnh đất này do ngân hàng thanh lý, giá rẻ hơn rất nhiều so với giá thị trường, người mua nên hết sức cẩn trọng với những chiêu trò này.  

Thông thường, các môi giới cá nhân tự do này thường tự giới thiệu mình là người có “mối quan hệ với ngân hàng” để tạo niềm tin cho người mua. Tuy nhiên, nếu tìm hiểu kỹ, khách hàng sẽ phát hiện những lô đất được rao bán giá rẻ do các vấn đề sau: pháp lý mập mờ, đất nền nằm ở nơi hẻo lánh, xa hôi hay đang gặp vấn đề tranh chấp,…

Với trường hợp này, trước khi ra quyết định mua, khách hàng cần phải kiểm tra kĩ xem đất đã có sổ hay chưa. Đối với tài sản thế chấp cần kiểm tra xem đã được giải chấp hay chưa, nếu không kiểm tra kỹ, thì sau này khách hàng sẽ gặp rất nhiều phiền phức nếu dính vào tài sản thế chấp. Với hợp đồng mua bán, khách hàng cũng nên xem xét kĩ để tránh các điều khoản bất lợi cho mình. Ngoài ra, còn phải kiểm tra cơ sở hạ tầng, dự án đất nền đó có nằm trong khu quy hoạch hay không,…
5. Địa chất của đất nền thổ cư có tốt hay không?

Địa chất cũng là một yếu tố vô cùng quan trọng cần lưu ý khi có ý định mua đất nền thổ cư. Khi mua đất nền thổ cư để đầu tư, bạn cần chú ý tránh các khu đất yếu, đầm lầy để đảm bảo tính thanh khoản cao. Bởi đất thổ cư được những người mua sau chú trọng về việc có lợi cho công trình xây dựng hơn là giá mua ban đầu của nó, nên dù giá rẻ, nhưng địa chất không tốt vẫn có nhiều khách hàng không chấp nhận.

Trường hợp, nếu khách hàng mua nhà để ở thì càng phải chú trọng vào địa chất hơn nữa. Vì công trình nhà ở sẽ có tuổi thọ thấp nếu được xây trên nền đất yếu, dễ sụt lún. Nếu mua đất nền thổ cư có nền đất yếu, bạn phải làm móng bằng bê-tông và phải nâng chất lượng móng cao hơn công trình.
6. Hợp đồng mua bán cần có đầy đủ chữ ký của 2 bên

Bất kỳ một hợp đồng mua bán đất nền thổ cư nào cũng cần phải có chữ ký của người mua và người bán. Trước khi chuyển tiền cho bên bán, bạn cần rà soát lại xem bên bán đã ký đủ chữ ký hay chưa. Đối với bên bán là người có vợ/chồng, thì hợp đồng khi mua bán cần phải có đầy đủ chữ ký của cả vợ lẫn chồng, trường hợp đất nền thổ cư là tài sản thừa kế, thì bắt buộc phải có chữ ký của tất cả những người kế thừa tài sản đó.

Nếu hợp đồng không có đầy đủ chữ ký và một trong số những người đó không đồng nhất ý kiến với người bán thì sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp, kiện tụng làm ảnh hưởng và gây rắc rối cho người mua sau này.
7. Cẩn trọng với đất nền “dự án ma”

Một trong những điều mà khách hàng hết sức lưu ý đó là cẩn thận với các đất nền “Dự án ma”. Hiện nay, nhiều môi giới rao bán các dự án đất nền không có thực, nhằm mục đích chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Chiêu trò mà các môi giới thường dùng là gọi điện dụ dỗ khách hàng, mời khách hàng đến xem địa điểm nền đất, nhưng khi tra quy hoạch tại cơ quan hành chính địa phương thì phát hiện ra đất đó hiện chỉ được phê duyệt cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào.

Ngoài gọi điện, một số môi giới còn chào bán công khai trên website, mạng xã hội với những bản quy hoạch rất đẹp mắt, giá rẻ để thu hút người mua.

Do đó, trước khi quyết định xuống tiền mua đất nền dự án, khách hàng cần tìm hiểu kĩ pháp lý dự án, người mua cũng nên dành thời gian để đến xem trực tiếp thửa đất, sau khi xác định vị trí thì nên đến cơ quan hành chính địa phương để xác minh xem bản đồ quy hoạch có khớp với thông tin dự án như môi giới giới thiệu.