Bất động sản công nghiệp vấp phải nhiều lực cản

Tín hiệu giảm tốc ở thị trường kho xưởng, vốn FDI có dấu hiệu chậm lại, tắc khâu giải phóng mặt bằng, thắt nút nhiều dự án đang ghìm chân bất động sản công nghiệp.

Báo cáo tuần đầu tiên tháng 6 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý I, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cấp 1 (thủ phủ công nghiệp lớn) trên cả nước đạt mức trên 80%, là điểm sáng hiếm hoi giữa thị trường địa ốc ảm đạm. Tuy nhiên, các nguy cơ giảm tốc đã lộ diện. Những rào cản điển hình gồm: vướng giải phóng mặt bằng, chưa minh bạch thông tin kịp thời, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ, dòng vốn đầu tư chậm lại, đang có nguy cơ cản đà tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.

Báo cáo về chuyên đề bất động sản công nghiệp của Cushman & Wakefield cũng cho biết, trong quý I, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam lần đầu tiên ghi nhận hiện tượng tỷ lệ lấp đầy tất cả sản phẩm bất động sản công nghiệp, hậu cần cho thuê đều đảo chiều đi xuống. Tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn lần lượt giảm 8, 11 và 9 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Tín hiệu giảm tốc cũng được đề cập trong báo cáo công nghiệp của JLL. Đơn vị này cho hay thị trường nhà kho xây sẵn tại khu vực miền Nam có dấu hiệu bước vào mùa trầm lắng ngắn hạn. Trong 3 tháng đầu năm thị trường chủ yếu được thúc đẩy bởi nhu cầu thuê của khách nội địa do hoạt động xuất khẩu của cả nước còn ảm đạm. Một số dự án nhà kho xây sẵn mới gia nhập thị trường có hoạt động cam kết cho thuê kém.

Khu công nghiệp Tân Tạo, quận Bình Tân, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

VARS nhìn nhận, bất động sản công nghiệp còn gặp nhiều khó khăn ở khâu giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến tình trạng thắt nút ở nhiều dự án. Trong khi đó, các khu công nghiệp còn thiếu các dịch vụ phục vụ cuộc sống của người lao động và gia đình, hạ tầng kết nối còn thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà xưởng còn khá thấp.

Trong bối cảnh tình hình ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu, xuất nhập khẩu sụt giảm, nhà đầu tư nước ngoài đang trở nên thận trọng và muốn tìm hiểu kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định. Sự giảm tốc của FDI, dù chưa đến mức báo động nhưng vẫn tác động không nhỏ đến tốc độ tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.

VARS dẫn nguồn dữ liệu mới nhất của Cục Đầu Tư nước ngoài cho thấy, tính đến ngày 20/5, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ xấp xỉ 93% so với cùng kỳ, tức có dấu hiệu chậm lại. Về cơ cấu vốn, có 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, với tổng vốn đăng ký đạt hơn 5,26 tỷ USD. Tuy nhiên có đến 485 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, giảm 59% về số vốn so với cùng kỳ.

Theo VARS, sự thay đổi của nền kinh tế và xuất hiện nhu cầu mới đang đòi hỏi định hướng chính sách cần rõ ràng và đủ mạnh để hỗ trợ các nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng. Chẳng hạn, như thông tin quy hoạch khu công nghiệp đồng bộ cần được công khai để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu, nắm bắt cơ hội đầu tư.

Bên cạnh đó, cần gia tăng năng lực cạnh tranh, đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng, đơn giản thủ tục cấp phép. Điểm nghẽn cần tháo gỡ hiện nay là giải quyết các vướng mắc về thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí pháp lý.

"Các địa phương cần trải thảm đón nhà đầu tư một cách thực chất hơn là chỉ hô hào khẩu hiệu nhằm tăng cường ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác", VARS nhấn mạnh.

Ông Trang Minh Hà, Chủ tịch North Stars Asia, nhìn nhận một trong những thách thức cần lưu ý của thị trường bất động sản công nghiệp là bất ổn kinh tế vĩ mô toàn cầu đang khiến nhu cầu thuê nhà xưởng bị sụt giảm trong ngắn và trung hạn. Tác động này có thể làm giảm đà tăng giá thuê các loại hình bất động sản công nghiệp năm 2023, thậm chí xu hướng giảm giá có thể lấn lướt.

Ông Hà nhận định, có hai yếu tố ảnh hưởng mạnh đến sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp thay đổi rõ rệt nhất, là lãi suất vay vốn cao và nhu cầu thị trường quốc tế thấp. Hai mắt xích này đã xuất hiện từ cuối năm 2022 đến nửa đầu năm 2023. Từ quý II tuy lãi suất điều hành đã giảm nhiều đợt nhưng lãi suất cho vay vẫn còn cao.

"Nếu lãi suất cho vay tiếp tục giảm thêm và giảm thực chất, doanh nghiệp tiếp cận được vốn vay rẻ trong quý III, IV, sẽ là sự khích lệ đáng kể giúp bất động sản công nghiệp vượt qua các chướng ngại vật ngắn hạn", ông Hà nói.