Giá nhà leo cao vì lệch pha cung cầu

Nguồn cung cải thiện nhưng giá khó giảm

Dữ liệu nghiên cứu thị trường từ Knight Frank Việt Nam cho thấy, mặt bằng giá sơ cấp bình quân căn hộ ở TPHCM trong năm 2025 đạt gần 96 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, gần 60% lượng hàng mở bán có giá trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông, phần còn lại chủ yếu ở mức trên 60 triệu đồng mỗi mét vuông.

Ghi nhận thực tế cho thấy, từ đầu năm 2025 đến nay, nhiều chủ đầu tư lớn liên tục ra mắt các dự án cao cấp ở khu vực trung tâm TPHCM. Trong bán kính 4-5km quanh khu đô thị mới Thủ Thiêm và khu trung tâm gần như không còn dự án nào có giá dưới 100 triệu đồng/m².

Không chỉ vậy, đà tăng giá cũng đã bắt đầu lan sang các địa phương lân cận không chỉ riêng khu vực trung tâm TPHCM.

Đơn cử như theo dữ liệu từ trang Batdongsan.com.vn cho thấy, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu sau khi được sáp nhập về TPHCM hiện mỗi mét vuông giá căn hộ khu vực này bình quân khoảng 54 triệu đồng/m2, tăng 48% so với mặt bằng giá 36 triệu đồng/m2 năm 2024. Với mặt bằng giá hiện tại, Bà Rịa - Vũng Tàu đang là khu vực có giá căn hộ cao thứ hai tại khu vực phía Nam, chỉ sau TPHCM.

Đáng nói là giá nhà ở khu vực phía Nam tăng trong bối cảnh nguồn cung cải thiện sau nhiều năm trầm lắng.

Theo CBRE, tổng nguồn cung mới tại 5 địa phương trọng điểm xấp xỉ 26.000 sản phẩm, gấp đôi năm 2024. Bình Dương (cũ) dẫn đầu với 15.800 căn hộ, Tây Ninh khoảng 2.000 căn, Đồng Nai 600 căn. Còn TPHCM (cũ) ghi nhận khoảng 7.600 căn hộ, tăng 50% so với năm trước.

Bất động sản cao cấp chiếm tỉ lệ lớn

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam lý giải dù nguồn cung bất động sản cải thiện, giá vẫn neo cao do phần lớn rổ hàng mới thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, kéo mặt bằng chung đi lên trong khi đó nguồn cung nhà ở trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm. Riêng khu vực TPHCM cũ, 90% rổ hàng mở bán năm 2025 thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỉ lệ này ở Bình Dương cũ khoảng 60%. Với khu vực Long An trước đây, loạt dự án mới được mở bán giá 40-60 triệu đồng/m2, đẩy mặt bằng khu vực tăng đột biến.

Điều này đang khiến người mua ở thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, gần như không có quyền lựa chọn. Điều này góp phần đẩy mặt bằng giá nhà lên cao và làm gia tăng khoảng cách giữa nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân. Tính đến năm 2025, người Việt cần trung bình tới 25,8 năm thu nhập để mua một căn hộ, xếp thứ 9 trong hơn 100 quốc gia được khảo sát, cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở đang ngày càng khó khăn.

Các chuyên gia bất động sản cũng lo ngại vẫn sẽ có rủi ro với phân khúc cao cấp nếu giá bị đẩy quá xa với sức mua thực. Bong bóng có thể xuất hiện ngay cả trong bối cảnh thiếu cung khi giới đầu cơ găm hàng, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn và lượng vốn chảy vào thị trường vượt sức hấp thụ.

Nhìn lại giai đoạn 2007-2011 khi thị trường trong nước tăng giá quá nhanh, tín dụng siết lại và giao dịch gần như đóng băng. Hiện tại, đà tăng giá căn hộ cao cấp và hạng sang chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi giao dịch nghiêng nhiều về đầu cơ, ít dựa trên nhu cầu ở thật.

Khi mức giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường có thể bước vào trạng thái bão hòa, bên bán không muốn giảm giá, bên mua e dè rủi ro và thanh khoản suy yếu. Đây là kịch bản xấu nhưng hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tiếp tục leo lên mức phi lý 200-250 triệu đồng mỗi mét vuông mà không tương xứng với chất lượng sản phẩm và mức thu nhập bình quân.