Những ý tưởng 'phá băng' thị trường bất động sản

Những ý tưởng 'phá băng' thị trường bất động sản

Gần một năm chìm trong khủng hoảng, doanh nghiệp bất động sản đang tìm cách sống sót và chờ những phương án hỗ trợ khả thi.

Sáng mai (17/2), Thủ tướng sẽ chủ trì hội nghị tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Đây là hội nghị trực tuyến với sự tham gia của nhiều địa phương, bộ ngành và các nhà phát triển bất động sản, các ngân hàng.

Hội nghị diễn ra trong bối cảnh số doanh nghiệp địa ốc trong năm ngoái phá sản đã tăng 40%, theo Bộ Xây dựng. Những doanh nghiệp sống sót, ngay cả ở quy mô lớn, cũng chật vật tồn tại. Như Novaland, ông lớn trong ngành, vừa xin dừng hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà vì "thanh khoản khó khăn, dòng tiền ngoài tầm kiểm soát". Cuối năm ngoái, Tập đoàn này đã kêu cứu Thủ tướng khi có hơn 32.000 tỷ trong ngân hàng nhưng không tiêu được vì ách tắc pháp lý. Báo cáo tài chính hợp nhất vừa công bố của Tập đoàn Đất Xanh, một trong những nhà phân phối lớn về bất động sản, cũng đã phải cắt giảm hơn 2.700 nhân sự. Nhóm doanh nghiệp xây dựng cũng gặp khó khăn tương tự vì không có việc, bị các chủ đầu tư giam nợ. Nhiều tập đoàn lớn đã cắt giảm nhân sự, giảm lương, cho nhân viên nghỉ Tết dài trên 1 tháng vì thị trường ảm đạm.

Khủng hoảng của thị trường đang nằm ở hai nút thắt chính là nghẽn dòng tiền và vướng mắc về chính sách pháp lý.

Ghi nhận từ Tổ công tác của Thủ tướng cho biết, doanh nghiệp rất khó tiếp cận, vay vốn ngân hàng. Đặc biệt từ nửa cuối 2022, dù có tài sản đảm bảo, họ vẫn không vay được do nhà băng hết hạn mức, đồng thời kiểm soát chặt chẽ hơn tín dụng vào bất động sản. Nhiều khách hàng cũng không được giải ngân dù trước đó đã ký thỏa thuận cho vay, dẫn đến doanh nghiệp không bán được hàng.

Lãi suất cho vay cuối năm 2022 cũng tăng hai đợt vào tháng 9 và tháng 11 gây thêm khó khăn cho huy động vốn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng gặp áp lực với lượng lớn trái phiếu phải đáo hạn cuối 2022 và trong cả 2023.

Áp lực về đói vốn lớn nhưng vẫn chưa "ám ảnh" bằng nút thắt về pháp lý, theo các doanh nghiệp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), còn ước tính 70% khó khăn đến từ vướng mắc pháp lý.

Khi làm việc tại các địa phương, Tổ công tác của Thủ tướng cũng nhận thấy, chính sách, pháp lý: từ định giá đất, quy hoạch, pháp luật về đầu tư, đấu thầu đều có vấn đề. Thậm chí những chính sách, được xem là khuyến khích xây nhà ở xã hội, giúp cân bằng thị trường, cũng không thực chất. Ngoài ra, tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm rủi ro của cơ quan quản lý cũng dẫn đến các thủ tục, hồ sơ bị chậm trễ.

Bất động sản khu nam TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Các đề xuất "phá băng" cho bất động sản cũng tập trung vào hai nhóm vấn đề này. Hiện rất nhiều doanh nghiệp trong ngành trông chờ dòng vốn ngân hàng được nới ngay vì các kênh huy động vốn khác như cổ phiếu, trái phiếu đều gặp khó.

Những nhà phát triển bất động sản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước nên nới thêm hạn mức tăng trưởng tín dụng, có chính sách tái cơ cấu nợ, giãn nợ cho khách hàng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản đảm bảo, làm rõ một số vấn đề về mục đích vay vốn, tạo điều kiện vay với người mua nhà...

Xa hơn, HoREA đề xuất trong trung hạn cần bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà vay để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng một căn.

Bộ Xây dựng gần đây cũng đề xuất nghiên cứu một gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Để tạo ra dòng tiền, một giải pháp khác mà lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng nhiều lần nhắc đến là "doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình" bằng cách bán bớt sản phẩm, tập trung nguồn lực tài chính để thực hiện những dự án có hiệu quả hơn.