Quản Lý Dự Án Bất Động Sản Hiệu Quả Cần Phương Án Từ Nền Tảng Ban Đầu

Một vài vấn đề về vận hành liên quan mật thiết tới những bước đầu xây dựng dự án có thể kể đến như: 

Thứ nhất, giao thông trong tòa nhà, bao gồm cả giao thông trục đứng và trục ngang còn thiếu hợp lý, gây xung đột, khó khăn cho các nhóm có mục đích di chuyển khác nhau trong tòa nhà. Hơn nữa, việc lắp đặt hay sử dụng các thiết bị nhằm phân luồng, dẫn hướng giao thông chưa hợp lý, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. 

Tiếp đó, việc sử dụng dây chuyền công năng, trang thiết bị chưa phù hợp. Cụ thể, dự án có thể thiếu phòng chức năng, trang thiết bị cần thiết, sử dụng vật liệu, cây cối hay đồ nội thất chưa phù hợp, chưa có các phân định chặt chẽ từ đầu giữa các nhóm người sử dụng dự án, chưa phân tách được quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm giữa chủ sở hữu trong các khu phức hợp. Điều này cũng sẽ gây khó khăn cho quá trình vận hành và bảo trì sau này. Việc thiết kế cũng cần được quan tâm, bởi các thiết kế nếu chưa đúng tiêu chuẩn, chưa phù hợp với quy mô và công năng của dự án sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cư dân hoặc khách thuê, gây khó khăn cho quá trình vận hành.  

Một số vấn đề khác, thường gặp đồng thời liên quan tới việc nội quy dự án chưa rõ ràng, chưa đủ chi tiết để làm cơ sở thực hiện. Đối với dự án căn hộ, nhiều chủ đầu tư sử dụng nội quy mẫu trong các văn bản pháp lý liên quan. Tuy nhiên, nội quy này nếu không được tinh chỉnh theo đặc thù dự án sẽ thiếu tính thực tế, không quy định rõ hướng giải quyết triệt để vấn đề. Hơn nữa, các nội quy hiện nay thường quy định những điều được làm hoặc không được làm nhưng thiếu chế tài xử phạt cụ thể.

Nhiều dự án gặp khó khăn trong vấn đề quản lý chi phí vận hành. Ngay từ thời điểm phát triển ban đầu, dự án chưa xem xét đầy đủ các yếu tố vận hành khi tính toán chi phí đưa vào Hợp đồng mua bán, dẫn tới thiếu quỹ vận hành sau này, thậm chí chưa tính toán đến các kịch bản tài chính khác nhau để chuẩn bị dòng tiền hợp lý. Nguyên nhân có thể là từ phía đơn vị phát triển chưa theo sát các thay đổi liên tục về thị trường, luật, chính sách thuế, mô hình tài chính và tình hình tài chính… để cân nhắc giải pháp tài chính phù hợp đối với chi phí vận hành và bảo trì. Đặc biệt, đối với các dự án phức hợp, câu chuyện có thể là do chủ đầu tư chưa hình dung, thiết lập và thỏa thuận được nghĩa vụ tài chính của các chủ sở hữu.

Nguồn: Sưu tầm